BOLETO DE
COMPRAVENTA: En
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los [·] días del mes de [·] del 2018, entre Banco
de Valores S.A. (CUIT 30-57612427-5), domiciliado en
Sarmiento 310, representado por quienes con facultades suficientes
firman el presente, conforme lo acreditan con el Poder
General otorgado por escritura Nº 1111 otorgada el 22 de diciembre de 2016 y
pasada al folio 5234 del Registro Notarial 2084 de C.A.B.A., actuando en calidad de Agente de Custodia de Productos
de Inversión Colectiva (en adelante el “CUSTODIO”) y Allaria
Ledesma Fondos Administrados Sociedad Gerente de Fondos Comunes de Inversión
S.A. CUIT 30-71045680-8, con domicilio en 25 de
mayo 277, piso 11 representada por quien con facultades
suficientes firma el presente en su carácter de Agente de Administración de
Productos de Inversión Colectiva (el “ADMINISTRADOR”) de Allaria Argencons Distrito Quartier Puerto
Retiro Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario Ley 27.260, CUIT
30-71551740-6, un fondo común de inversión, registrado
bajo el Nº 911 en la Comisión Nacional de Valores (la “CNV”), que tiene por
objeto especial la inversión en activos inmobiliarios en el marco de lo
previsto por el Art. 42, inc. b) de la Ley 27.260, en adelante el “FONDO” o el “VENDEDOR” en forma indistinta por una parte; y por la otra, el Sr. [·], DNI [·], CUIT [·], estado civil [·], cónyuge [·], con domicilio en [·], en adelante
denominada el COMPRADOR (y en forma conjunta con el VENDEDOR, en
adelante identificados como las “PARTES”),
se conviene celebrar el presente boleto de compraventa (en adelante, el “BOLETO”) con sujeción a las siguientes
cláusulas:
CLÁUSULA PRIMERA:
UNIDADES OBJETO DE LA COMPRAVENTA:
1.1. El VENDEDOR
vende al COMPRADOR, y éste compra, bajo el régimen de Propiedad Horizontal previsto en el Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 2037 y
siguientes), las siguientes unidades futuras y a construir: (a)
Una Unidad Funcional destinada a [·], designada provisoriamente como [·] del piso [·], que tendrá una superficie total estimada de
[·] metros cuadrados (m2); (b) Unidad complementaria N° [·] del [·] subsuelo destinada a cochera, ambas (en
adelante las “Unidades”) del Edificio Studios (en adelante el “Edificio”) a
construirse en el inmueble sito en la calle Comodoro Pedro Zanni s/n°, esquina
Mayor Arturo Pedro Luisoni s/n°, esquina Av. Presidente Ramón S. Castillo s/n°,
esquina calle sin nombre oficial y sin número, Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
Nomenclatura catastral: Circunscripción 20, Sección 3, Manzana 74 D (en
adelante, el “Inmueble”). La venta incluye la copropiedad de las partes comunes
del Inmueble en la proporción que en definitiva resulte del plano de mensura y
división en propiedad horizontal que oportunamente se apruebe (el “Plano de
Mensura y División”).
1.2. Las
Partes adjuntan al presente Boleto como Anexo
I, formando parte del mismo, croquis
de ubicación y superficies estimadas
de las Unidades.
CLÁUSULA SEGUNDA:
ANTECEDENTES:
El VENDEDOR deja
expresa constancia y el COMPRADOR
declara conocer y aceptar que: (i)
el “Inmueble” es propiedad del VENDEDOR por compra efectuada mediante escritura
N° 545, del día 21 de junio de 2017, pasada ante el Escribano Felipe M. Yofre,
matrícula 4373 del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
e inscripta ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires.
CLÁUSULA TERCERA:
PRECIO DE VENTA Y FORMA DE PAGO:
3.1.- El precio de la presente compraventa (en adelante el
“Precio”) se establece en [·] ([·]) Unidades de Valor Adquisitivo (“UVA” o “UVAs”), que de acuerdo a su
cotización al día anterior a la firma del presente (1 UVA =[·] ) equivale a $ [·] (pesos [·]). Dicho precio se abonará en
pesos de acuerdo a la cotización de la UVA en la fecha de cada pago de
conformidad con lo establecido por la Ley 25.827, las Comunicaciones “A” 5945 y
“A” 6069 del Banco Central de la República Argentina y demás normas complementarias
o cualquier otra disposición que las reemplace en el futuro, y en los
siguientes plazos:
3.1.1.- La suma de [·] ([·]) UVAs ya fue abonada mediante transferencia MEP de $ [·] (pesos [ ])a la cuenta N° [·] del VENDEDOR
en [·] al momento de la reserva de las Unidades y [·] ([·]) UVAs
también fueron abonadas previo a la firma del BOLETO mediante
transferencia a la misma cuenta de $ [·] ( pesos [·])
3.1.2.- El saldo de [·] ([·]) UVAs [·] : a) [·] ([·]) UVAs ([·]) en veinticinco
cuotas iguales, mensuales y consecutivas de [·] ([·]) UVAs cada una de
ellas, con vencimiento la primera el día 10 (diez) calendario del mes siguiente
al correspondiente al inicio de la obra (conforme acta de inicio de obra que se
firme con el contratista principal y cuya fecha será puesta en conocimiento del
COMPRADOR) y las siguientes, todos los días 10 (diez) de los meses
subsiguientes (o día hábil bancario posterior de ser éste inhábil); b) [·] ([·]) UVAs; antes de
recibir la posesión de las Unidades El COMPRADOR deberá efectuar todos
los pagos mediante transferencia a la cuenta mencionada en 3.1.1. o a aquella que en el futuro indique el VENDEDOR
en forma expresa.
Ambas PARTES
declaran haber examinado detallada
y cuidadosamente la actual situación de los mercados involucrados,
especialmente el inmobiliario, el financiero, el cambiario y el de la
construcción, y manifiestan que han tenido en cuenta la posibilidad de
fluctuaciones en dichos mercados, por lo
que renuncian expresa e irrevocablemente a invocar la teoría de la imprevisión,
onerosidad sobreviniente, lesión enorme, abuso de derecho y/o cualquier otro
instituto semejante actual o futuro, en orden a obtener la cancelación de
cualquiera de las obligaciones de pago con una moneda distinta de la prevista
para cada supuesto, o con una cantidad menor o mayor de la que corresponda
conforme lo previsto, o la revisión de lo pactado, o la revisión de las pautas
de equivalencia previstas, o una disminución o aumento del Precio que resulte
según lo convenido
3.1.3.- Del
Precio total del inciso 3.1 corresponden: a)
[·]([·]) UVAs a
precio del terreno; b) [·] ([·]) UVAs a precio de obra estimado y c) [·]([·]) UVAs a IVA, calculado a la tasa del [·]% sobre el precio de obra estimado. En caso que en el futuro se modifique la
actual alícuota de Impuesto al Valor Agregado, las cuotas a abonar se
modificarán en más o en menos según sea el caso.
3.2.- El
Precio podrá verse modificado, en más o en menos, en caso que la superficie
final de las Unidades resulte modificada, todo ello con arreglo a lo previsto
en 4.2. siguiente.
3.3.- Sin mengua de lo previsto en
el apartado 3.1. sobre formas y medios en que el COMPRADOR deberá
efectuar el pago del Precio, para cualquier hipótesis de conflicto y/o
cualquier otra circunstancia que pudiere corresponder queda a todo evento
establecido como domicilio de pago el domicilio que el CUSTODIO (en representación del VENDEDOR)
indique. Asimismo, el VENDEDOR se
reserva el derecho de indicar otras formas de pago distintas de las aquí
previstas, a cuyos efectos deberá notificar por escrito al COMPRADOR,
con razonable antelación, el o los medios elegidos que siempre deberán cumplir
con las disposiciones de la Ley N° 25.345 sus modificatorias y complementarias;
todo ello, como se ha indicado, a exclusiva y libre opción del VENDEDOR.
3.4.- La mora por parte del
COMPRADOR en el pago de
cualquiera de las cuotas del Precio indicadas en 3.1. precedente y/o cualquier
obligación de pago prevista en el BOLETO,
se producirá en forma automática, por el mero vencimiento de los plazos, sin
necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna, devengándose en tal
caso a favor del VENDEDOR un interés punitorio diario que se calculará
sobre lo adeudado, desde la fecha de mora y hasta la del efectivo pago, y que
será equivalente al cero coma diez por ciento (0,10%) del monto adeudado. A los
intereses punitorios antedichos deberá adicionársele, en cuanto corresponda, el
Impuesto al Valor Agregado, el que en tal caso será también a cargo del
COMPRADOR. Asimismo, se pacta expresamente que, en caso de mora, los
intereses punitorios antes referidos se capitalizarán en forma semestral,
conforme lo autorizado en el art. 770 inciso a) del Código Civil y Comercial de
la Nación. Lo previsto en este apartado lo será sin perjuicio de lo pactado en
la Cláusula Décima Cuarta de este Boleto para los supuestos de incumplimientos
del COMPRADOR.
3.5. El COMPRADOR manifiesta, en
carácter de declaración jurada, que:
3.5.1. Los fondos que utilizará para adquirir
las Unidades no contravienen la Ley 25.246 ni su normativa complementaria y/o
modificatoria, que tiene conocimiento del contenido de la Ley Nº 25.246 sobre encubrimiento
y lavado de activos de origen delictivo y que su actividad es [·].
3.6. En el Precio no se
incluyen los costos de conexión de los servicios individuales (como ser, a
título simplemente ejemplificativo, de energía eléctrica, teléfonos, etc.), los
que correrán por cuenta exclusiva del COMPRADOR, como así también las
gestiones y tramitaciones para la conexión y habilitación en las Unidades de
dichos servicios.
CLÁUSULA CUARTA: ESTADO DE LAS TRAMITACIONES Y PLANOS DEL EDIFICIO. MEDIDAS,
SUPERFICIES Y PORCENTUALES ESTIMADOS DE LAS UNIDADES:
4.1.
Según se ha indicado, las Unidades se encuentran, al igual que el Edificio del
que formará parte, proyectadas para ser construidas en el Inmueble junto con el
edificio “Lofts”. El COMPRADOR
declara conocer y aceptar que el Inmueble se dividirá en propiedad horizontal y
se desarrollará conforme memoria del Anexo II, con las modificaciones que pueda
decidir el VENDEDOR, las cuales no
requerirán la conformidad del COMPRADOR en
cuanto no alteren las características del Edificio y de la Unidad.
4.2. En mérito a todo ello, el COMPRADOR
también declara especialmente conocer y aceptar que: (i) las medidas y superficie de las Unidades indicadas en el primer
párrafo de la Cláusula Primera y en el croquis del Anexo I resultan ser estimadas
y provisorias al día de la fecha, conforme al referido estado en que se
encuentra el Edificio y sus unidades integrantes (proyectado y a construir); (ii) en consecuencia, las unidades
resultantes al cabo de la construcción (incluidas las Unidades), podrán no
coincidir con lo actualmente previsto en el
Anexo I. Del mismo modo, las Partes convienen que las superficies, medidas, características
y numeración de las Unidades podrán experimentar las modificaciones que decida
el VENDEDOR (ello, sin alterar sustancialmente la distribución,
composición y características generales de las Unidades), y/o que imponga la
marcha de la obra y/o las necesidades de la construcción, y/o que fueren
dispuestas por la dirección de la misma y/o por las autoridades y/o empresas
competentes, y/o que impongan las normas que resulten aplicables, y/o que
resulten del Plano de Mensura y División en Propiedad Horizontal definitivo, al
cabo de las respectivas tramitaciones.
Sobre el particular, las Partes acuerdan en
lo que respecta a las Unidades, que la superficie indicada precedentemente en
este BOLETO, podrá ser modificada
sin variación del Precio de esta compraventa, en más o en menos, hasta un cinco
por ciento (5%), en relación a la superficie total que en definitiva resulte
para la misma al cabo de la construcción y del Plano de Mensura y División , y en caso de superarse dicho margen de
tolerancia, corresponderá entonces el ajuste proporcional del Precio. La diferencia económica en más o en menos que, por la
circunstancia prevista en este párrafo, pudiera surgir una vez conocida la
superficie total definitiva de las Unidades, serán abonadas por el COMPRADOR al VENDEDOR, o devueltas por este último, al
momento de la escrituración.
CLÁUSULA
QUINTA:
MEMORIA DESCRIPTIVA:
La construcción de las Unidades y del
Edificio, se realizará de acuerdo a la memoria descriptiva que se adjunta al
presente Boleto como Anexo II (la
“Memoria Descriptiva”) (del cual resultan también las condiciones de
terminación que tendrán las Unidades). EL COMPRADOR declara tener
conocimiento acerca de la naturaleza, calidad e índole de los trabajos a
realizarse hasta la total terminación de la obra del Edificio del cual formarán
parte las Unidades, como así también declara que conoce y acepta la calidad y
marca de los detalles constructivos y de terminación, así como de los
artefactos, accesorios y materiales a emplearse en la edificación;
conviniéndose expresamente que, como dichos aspectos son meramente provisorios,
y las indicaciones respectivas han sido hechas en el Anexo a título meramente ejemplificativo,
cualquiera de dichos aspectos podrá sufrir las modificaciones que el
VENDEDOR estimare convenientes,
y/o que imponga la marcha de la obra y/o las necesidades de la construcción,
y/o que fueren dispuestas por la dirección de la misma y/o por las autoridades
y/o empresas competentes, y/o que impongan las normas que resulten aplicables,
y/o que resulte del Plano de Mensura y División en Propiedad Horizontal
definitivo, conservando siempre el nivel de calidad representado por las marcas
señaladas. Asimismo, el VENDEDOR
podrá introducir variaciones en las terminaciones y/o sustituciones en los
equipamientos y accesorios prometidos, tanto en las unidades de propiedad
exclusiva como en las partes comunes del Edificio, siempre que en definitiva
resulte un reemplazo por terminaciones y/o equipamientos y/ accesorios de
similares características en lo que respecta a finalidad, utilización, función
y calidad. Las modificaciones, variaciones y/o sustituciones que realice el VENDEDOR conforme la presente Cláusula
no facultarán al COMPRADOR a
reclamar la rescisión o resolución contractual, ni el ajuste o modificación del
Precio (salvo las pactadas en el Boleto), como tampoco a peticionar cualquier
otra pretensión resarcitoria, compensatoria o indemnizatoria a que
eventualmente pudiere creerse con derecho. Queda debidamente aclarado y el
COMPRADOR así lo reconoce y acepta de manera expresa que, la provisión e
instalación de todos los elementos decorativos incluidos en folletos de venta,
prospectos o, en general, en cualquier otro elemento publicitario o
promocional, situados en el interior y/o exterior del Edificio y/o del Inmueble,
no forman parte de esta operación de compraventa y su provisión y/o instalación
no se considerará de ninguna manera a cargo del VENDEDOR.
CLÁUSULA
SEXTA:
SOMETIMIENTO DEL INMUEBLE GENERAL AL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGURO DEL
ART. 2071 del CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION:
Conforme se ha dicho, el Inmueble, y por ende el Edificio, se
someterán al régimen de Propiedad Horizontal conforme disposiciones de los
artículos 2037 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación.
En cumplimiento de lo dispuesto por el Art.
2071 del Código Civil y Comercial de la Nación y la Resolución General 40.925
de la Superintendencia de Seguros de la Nación, sus complementarias y
modificatorias, el VENDEDOR
contratará una póliza global de seguro de caución para adquirentes de unidades
construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal (el “Seguro”) cuya cobertura comprenderá, para el
caso de fracaso de la operación por incumplimiento de la obligación del VENDEDOR de entregar las Unidades, el
reintegro de la parte de Precio abonada con más un interés retributivo del 2%
anual y las consecuencias de la falta de liberación de gravámenes sobre el
Inmueble antes referidos, ello siempre
dentro del límite máximo de la suma asegurada que será igual a la parte del
Precio abonada con más el interés retributivo ya señalado. El costo de dicho
seguro está a cargo del COMPRADOR que
deberá reintegrar las primas abonadas al
VENDEDOR dentro de los diez días hábiles de serle requerido siempre que se
le hubiere acreditado la emisión del respectivo certificado individual
CLÁUSULA
SEPTIMA:
POSESIÓN – PLAZO DE GRACIA
7.1. La
posesión de las Unidades se estima que será entregada al COMPRADOR dentro de los
cuarenta (40) meses de iniciada la obra (según acta de inicio referida en la Cláusula
Tercera) y en la fecha, lugar y horario en que sea citado a tales fines , por
medio escrito, por el VENDEDOR, salvo que hubiere/n ocurrido uno o
más eventos de caso fortuito, fuerza mayor, factores climáticos (tales, como
ejemplo, lluvias anuales por encima del promedio), huelgas que afecten a la
industria de la construcción, incumplimientos por parte de los proveedores y/o
contratistas debidamente acreditados, demoras de las empresas prestadoras de
servicios, demoras administrativas y/u otras circunstancias totalmente ajenas a
la voluntad del VENDEDOR, en cuyo supuesto la entrega de la posesión, se
verá automáticamente prorrogada por un plazo igual a aquél o aquellos durante
los cuales se hubieren verificado las circunstancias impedientes, sin penalidad
alguna para las Partes. Se deja debidamente aclarado y convenido que el plazo
para la entrega de la posesión se encuentra establecido en beneficio del
VENDEDOR, quien definirá libremente el momento de dicho acto. El VENDEDOR notificará al COMPRADOR, con una antelación no menor
de quince (15) días corridos, la fecha de entrega de la posesión de la Unidad.
Recibida la notificación pertinente, el COMPRADOR deberá concurrir al lugar, día y hora indicados por el
VENDEDOR en su notificación, a recibir la posesión, lo cual podrá ocurrir
cuando las Unidades se encuentren en condiciones de ser utilizadas.
7.2. El VENDEDOR tendrá un plazo de gracia de nueve
(9) meses para la entrega de la posesión, plazo que se computará a partir del
vencimiento del plazo máximo establecido en el párrafo anterior y sus prórrogas
justificadas por los eventos allí previstos.
7.3. A partir
del día uno del mes en que se le entregue
la posesión, o de la fecha en que el
COMPRADOR sea citado para recibirla en caso que no concurriere o se negare
a su recepción sin causa justificada y fundada de conformidad con las
previsiones del BOLETO, quedarán a
exclusivo cargo del COMPRADOR todas los gastos y/o expensas comunes,
impuestos, tasas, contribuciones, servicios y demás conceptos que afecten y/o
graven a las Unidades todo ello en la proporción que resulte del reglamento de
propiedad horizontal o, de no estar otorgado, su proyecto. Una vez recibida la
posesión, y salvo observación expresa emitida de conformidad a lo que se dirá
en el párrafo siguiente, se entenderá que el COMPRADOR ha prestado conformidad con la construcción y desarrollo
del Edificio y de las Unidades, con todos sus artefactos, instalaciones y
accesorios, no teniendo observación ni reclamo alguno que formular.
7.4. Se conviene expresamente que el COMPRADOR, una vez que sea citado a recibir la posesión, no
podrá oponerse a recibir las Unidades por falta de terminación de otros
sectores del Edificio y/o por falta de terminación de las partes comunes
correspondientes al Edificio o del edificio “Lofts”, en la medida que ello no
afecte la utilización de las Unidades
(ni siquiera, en el supuesto en que faltaren, por causas no
imputables al VENDEDOR, las
conexiones de los servicios de luz o agua, si en tal supuesto pudiere
utilizarse la luz de obra y el agua de construcción). La recepción en tales condiciones no implicará sin embargo renuncia
alguna de parte del COMPRADOR a reclamar la terminación de la obra con
arreglo a lo previsto en este BOLETO. En caso de existir, a juicio del COMPRADOR, imperfecciones o cualquier otra objeción sobre la ejecución y
terminación de las Unidades, ello se hará constar en el “Acta de Posesión” a
suscribirse en el momento de la entrega, como así también cualquier observación
que el COMPRADOR deseare en tal supuesto efectuar; pero en
modo alguno eso será motivo para negarse a recibir la posesión de las Unidades,
en un todo de acuerdo a las condiciones pactadas en el BOLETO.
CLÁUSULA OCTAVA:
ESCRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO:
8.1. El
otorgamiento de la escritura
traslativa de dominio se realizará en la fecha que establezca el VENDEDOR.
La
escrituración de las Unidades podrá ser otorgada conjuntamente con la entrega
de posesión conforme lo determine libremente el VENDEDOR, en cuyo caso se hará también con sujeción y arreglo
a los términos y condiciones indicados en la Cláusula Séptima. Sin embargo,
queda debidamente aclarado que ello es una facultad del VENDEDOR, quien
podrá otorgar ambos actos (posesión y escrituración) en forma conjunta o
separada en el tiempo según libremente lo determine, no pudiendo el
COMPRADOR negarse a recibir la posesión por no ser simultánea a la
escrituración. La escritura traslativa de dominio se otorgará
en la fecha, hora y lugar en que sea citado el COMPRADOR por el
VENDEDOR mediante la aludida notificación, en base a títulos perfectos y
libres las Unidades de hipotecas, embargos y/o gravámenes, excepto aquellas servidumbres, restricciones y/o
limitaciones que resulten del Plano de Mensura Particular y División , del
Reglamento de Propiedad Horizontal, y/o que sean impuestas por las normas
aplicables y/o por las autoridades y/o empresas competentes, y/o en cualquier
otro instrumento en virtud de los derechos reservados por el VENDEDOR en el BOLETO. Dicha escritura traslativa de dominio se formalizará por
ante la escribanía Maschwitz & Del Campo (Tucumán 715, piso 6°, CABA,
teléfono: 4322-6556) y/o la que designe el
VENDEDOR en su reemplazo. El Reglamento de Propiedad Horizontal, también
será otorgado por el VENDEDOR ante
la escribanía antes mencionada u otra que éste designe en su reemplazo. Todos los gastos, impuestos, honorarios
y servidumbres que correspondan a la escritura traslativa de dominio, así como
los que correspondan por el otorgamiento del Reglamento de Propiedad Horizontal
deberán ser abonados en forma exclusiva por el COMPRADOR. Los honorarios
de la escribanía por la escritura traslativa de dominio serán el 0,9% (cero
coma nueve por ciento) del Precio (de acuerdo a la cotización de la UVA en el
momento de pago de los honorarios) más el Impuesto al Valor Agregado.
8.2. Se
aclara que la escrituración de las Unidades estará supeditada a los trámites
necesarios para inscribir el plano de Mensura y División en Propiedad
Horizontal del Inmueble incluyendo el alta de todas las unidades del Edificio,
lo que normalmente se obtiene más de doce meses después de la terminación de
las obras.
CLÁUSULA NOVENA:
FONDOS DE ADMINISTRACION, EQUIPAMIENTO Y SEGURO CONTRA INCENDIO:
Antes de la entrega de la posesión de
las Unidades, pero con una anticipación no menor a seis meses, el VENDEDOR solicitará, y el COMPRADOR
deberá abonar, los siguientes importes: (a) el equivalente a dos (2)
meses de expensas o gastos comunes de las Unidades y de funcionamiento del
Inmueble para integrar el fondo de administración y ser utilizados conforme lo previsto en el
Reglamento de Propiedad Horizontal o su proyecto de no estar otorgado, el
referido fondo no devengará interés de ninguna naturaleza (el “Fondo de
Administración”); (b) Un importe de hasta el 2 % del Precio en
concepto de fondo de equipamiento (en adelante “Fondo de Equipamiento”) que se destinará al equipamiento,
decoración y amoblamiento de las áreas sociales, deportivas, de esparcimiento,
espacios comunes interiores y exteriores del Edificio y el Inmueble, incluyendo, a título ejemplificativo, el
equipamiento de piscina, deck, gimnasio, portería, salones de usos múltiples y
amenities, sistemas y elementos de seguridad, señalética, vegetación, juegos
para niños, área deportiva, decoración y artefactos de iluminación de espacios
interiores y exteriores, comprendidos los artefactos correspondientes a los
balcones, maquinarias e implementos para mantenimiento, equipamiento de espacios públicos o
semipúblicos, grupo electrógeno, etc., el destino del Fondo de Equipamiento
será exclusivamente determinado por el VENDEDOR a su solo criterio; (c) la suma necesaria y proporcional a las
Unidades para la contratación del seguro obligatorio contra incendio. Estos
importes deberán abonarse a quien ejerza la administración del Edificio o al VENDEDOR según este último determine.
CLÁUSULA DÉCIMA:
RESERVA DE MUTUOS Y/O FINANCIAMIENTOS, CON O SIN GARANTÍAS:
El COMPRADOR
presta su expresa e irrevocable conformidad para que el VENDEDOR
contrate mutuos, empréstitos y/o
asistencia financiera de terceros, con o sin garantías hipotecarias o de
cualquier otro tipo sobre el Inmueble y el Edificio y/o sus unidades futuras
(incluyendo la posibilidad de cesión en garantía de tales activos y la cesión
de los derechos resultantes del BOLETO),
por hasta un monto equivalente al 50% del patrimonio neto del FONDO, en los plazos
y condiciones que considere necesarios y/o convenientes para el desarrollo del Inmueble
y el Edificio; dejándose expresa constancia que, al momento de la escrituración
de las Unidades, las mismas deberán encontrarse libres del o de los respectivos
gravámenes hipotecarios o de las otras garantías que pudieren afectarlas, para
su transferencia en las condiciones estipuladas en el BOLETO. Al respecto, queda expresamente aclarado que: (a) los
estados contables trimestrales y anuales del FONDO serán publicados en la
Autopista de Información Financiera de la CNV, conforme las Normas de la CNV
(N.T. 2013 y mod.); y (b) en todos estos supuestos el VENDEDOR tendrá a disposición de todos los adquirentes de unidades
–y el COMPRADOR podrá solicitarla en
cualquier momento- la información relativa al pago de los servicios
correspondientes a los referidos mutuos, empréstitos y/o asistencias
financieras que afecten al Inmueble y/o el Edificio y/o a la Unidades.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA:
MODIFICACIONES DE LAS UNIDADES:
El COMPRADOR
no podrá disponer ni efectuar reformas ni modificaciones de ninguna naturaleza
a las Unidades durante la ejecución de las obras correspondientes al Edificio,
salvo conformidad expresa y por escrito del VENDEDOR. Sin mengua de ello,
regirán además las estipulaciones sobre el particular del Reglamento de
Propiedad Horizontal y/o del Reglamento Interno de Convivencia. En el caso de
efectuarse modificaciones por el COMPRADOR, aún con la conformidad del VENDEDOR, este último no se responsabiliza por las consecuencias y/o
demoras que ello pudiere provocar, asumiendo el COMPRADOR todas las
responsabilidades emergentes de tal proceder.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA:
SOLIDARIDAD. UNIFICACIÓN DE PERSONERÍA:
12.1. En cualquier
supuesto en que, con sujeción a lo previsto en el BOLETO, el COMPRADOR esté integrado por dos o más personas
físicas y/o jurídicas, las mismas tendrán a su cargo todas y cada una de las
obligaciones y responsabilidades emergentes del BOLETO y, oportunamente, de la escritura traslativa de dominio en
forma solidaria entre sí, con expresa renuncia a los beneficios de división y
excusión.
12.2. En
caso de fallecimiento, quiebra o incapacidad del COMPRADOR, sus
herederos, sucesores o derechohabientes deberán unificar su representación
dentro del término de treinta (30) días corridos de producido el hecho,
ratificando el domicilio constituido o constituyendo uno nuevo también
unificado, siempre dentro del radio de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y dar
cumplimiento a todas y cada una de las condiciones establecidas en el BOLETO. En caso de que no lo hicieran,
el VENDEDOR podrá exigir judicialmente su cumplimiento; y toda citación,
notificación o intimación formulada en tal supuesto a nombre del COMPRADOR
en el domicilio originariamente constituido, se tendrá por válida y surtirá
todos los efectos ante los herederos, sucesores o derechohabientes.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCERA:
MEDIDAS PRECAUTORIAS:
En caso de controversia judicial entre el
COMPRADOR y el VENDEDOR, las medidas precautorias que se dictaren a
pedido del primero sólo podrán afectar las Unidades. Si las Unidades aún no se
hubieren dado de alta registral, el VENDEDOR, podrá, a efectos de suplir
eventuales medidas precautorias solicitadas por el COMPRADOR que
afectaren al Inmueble, al Edificio y/u otras unidades, depositar a la orden del
Juez, en los autos respectivos, la suma que ya hubiese sido abonada hasta ese
momento por el COMPRADOR con más un diez por ciento (10%) para cubrir
los eventuales gastos del litigio, u obtener una fianza bancaria y/o seguro de
caución por igual monto. Practicada el alta y la inscripción registral de las
Unidades podrá retirar los depósitos que hubiere efectuado y dejar sin efecto
la fianza y/o caución una vez acreditado el embargo de cada Unidad. De esta
manera, el COMPRADOR renuncia en forma expresa e irrevocable, y le queda
terminantemente vedado el derecho a enervar, trabar y/o afectar de manera
alguna la libre y absoluta disponibilidad del resto del Inmueble y/o del Edificio
y/o de las unidades ajenas al litigio, renunciando y quedándole terminantemente
negado solicitar anotaciones de embargos, de litis, inhibiciones totales o
parciales y en general medidas precautorias de cualquier naturaleza, que pudieran
afectar la libre y absoluta disponibilidad del Inmueble, del Edificio y/o de
las unidades ajenas al litigio. No obstante, si el COMPRADOR
infringiendo lo expresado hasta aquí en esta Cláusula, solicitare y obtuviera
tales restricciones que afectaren la libre y absoluta disponibilidad del Inmueble
y/o del Edificio y/o de las unidades ajenas al litigio, el VENDEDOR
podrá entonces requerir su levantamiento, con más una multa a su favor y a
cargo del COMPRADOR equivalente al cero coma tres por ciento (0,3%)
diario del Precio (de acuerdo a la cotización actualizada de la UVA), por todo
el tiempo que se prolongue la interdicción.
CLÁUSULA
DÉCIMA CUARTA:
MORA E INCUMPLIMIENTO DE EL COMPRADOR. PENALIDADES Y PACTO COMISORIO:
En caso que el COMPRADOR no diese cumplimiento a las obligaciones de pago establecidas en el BOLETO, en los plazos
convenidos, y/o que no concurriera a recibir la posesión y/o a otorgar la
escritura traslativa de dominio cuando sea citado al efecto, y/o que
incumpliera cualquiera o cualesquiera de las obligaciones asumidas en el BOLETO, el
VENDEDOR podrá a su exclusivo arbitrio
optar por: (a) Exigir el cumplimiento de la obligación incumplida, con más
el pago de los daños y perjuicios experimentados por el incumplimiento que se
establece en U$S 100.- (Dólares Estadounidenses cien) diarios, (para el caso de
mora en las obligaciones de pago, regirá
el interés punitorio previsto en el apartado 3.4. de la Cláusula Tercera
precedente), o (b) Previa
intimación por medio fehaciente para que en un plazo no mayor de diez (10) días
corridos se subsane el incumplimiento, declarar resuelta esta operación de
compraventa, sin necesidad de declaración judicial previa de ninguna
naturaleza, bastando a tales efectos la sola manifestación de la voluntad del
VENDEDOR en tal sentido, notificada por
medio fehaciente al COMPRADOR, en cuyo caso, el VENDEDOR se quedará con un importe igual al 30% del
Precio en concepto de única, total y definitiva indemnización pactada por el
incumplimiento y resolución contractual y restituirá al
COMPRADOR, sin intereses ni
actualización alguna, los importes nominales recibidos en exceso, en la misma
moneda abonada. Queda expresamente establecido que, si el COMPRADOR estuviese en
posesión de las Unidades, deberá en tal caso restituirla de inmediato al VENDEDOR, libre de ocupantes, inquilinos o intrusos y en las mismas condiciones
en que la recibiera, debiendo abonar además en concepto de multa diaria u$s 100
(dólares estadounidenses cien) por cada día de demora en hacerlo.
En el supuesto del inciso (b), el
VENDEDOR podrá disponer libremente y en
forma inmediata de las Unidades. La mora del COMPRADOR en el cumplimiento de sus
obligaciones, de pago o cualquier otra naturaleza, se producirá de pleno
derecho por el simple vencimiento de los plazos sin necesidad de interpelación
previa judicial o extrajudicial.
CLÁUSULA
DÉCIMA QUINTA: MORA E INCUMPLIMIENTO DEL VENDEDOR:
En caso que el VENDEDOR incumpliera cualquiera o cualesquiera de las obligaciones asumidas en
el BOLETO, el
COMPRADOR podrá a su exclusivo arbitrio optar por: (a) Exigir el cumplimiento de la obligación incumplida, con más los daños y
perjuicios experimentados por el incumplimiento. o (b) Previa intimación por medio fehaciente para que en un plazo no menor a
cuarenta y cinco (45) días corridos se subsane el incumplimiento, y, sólo si el
incumplimiento reviste carácter sustancial, declarar resuelta esta operación de
compraventa, sin necesidad de declaración judicial previa de ninguna
naturaleza, bastando a tales efectos la sola manifestación de la voluntad del
COMPRADOR en tal sentido, notificada por
medio fehaciente al VENDEDOR, en cuyo caso
el COMPRADOR podrá requerir la devolución de
la totalidad de las sumas abonadas por el COMPRADOR hasta ese momento, de acuerdo a la cotización de la UVA al
momento de la devolución pero sin intereses de ningún tipo, con más un importe igual al 30% del Precio, todo ello, en concepto y a título de única y definitiva
indemnización pactada por el
incumplimiento y la resolución contractual, sumas de las que deberá descontarse
lo que el COMPRADOR hubiere cobrado en virtud del Seguro. En este caso también,
queda expresamente establecido que, si el COMPRADOR estuviese en posesión de las Unidades, deberá en tal caso
restituirla de inmediato al VENDEDOR, libres de
ocupantes, inquilinos o intrusos y en las mismas condiciones en que las
recibiera, debiendo abonar U$S 100.-
(Dólares Estadounidenses cien) en concepto de multa
diaria por cada
día de demora en hacerlo. En el supuesto del inciso (b), el VENDEDOR podrá disponer libremente y en forma inmediata de las
Unidades, luego de efectuada la restitución y pago previstos en dicho inciso
(b). En todos los casos en que así corresponda, la mora se producirá de pleno
derecho, por el simple vencimiento de los plazos convenidos y sin necesidad de
interpelación previa judicial o extrajudicial de cualquier naturaleza.
CLÁUSULA
DÉCIMA SEXTA: PROHIBICION DE SUSPENDER LOS PAGOS:
El COMPRADOR no podrá suspender el pago de cuotas, intereses u otros pagos resultantes del BOLETO, o dejar de
cumplir con cualesquiera de las obligaciones de pago a su cargo, por reclamos
sobre responsabilidades o deficiencias que, a su criterio, fueren imputables al
VENDEDOR, ni
por cuestionamientos u observaciones efectuadas con arreglo a lo previsto en la
Cláusula Cuarta, debiendo el
COMPRADOR en tal caso efectuar sus
requisitorias o reclamaciones independientemente de las obligaciones
contraídas, no pudiendo pretender compensar los importes adeudados con los
presuntos eventuales créditos por los perjuicios que alegare.
CLÁUSULA DECIMA SEPTIMA: TRANSFERENCIA:
17.1. El BOLETO no podrá ser cedido
y/o transferido por cualquier otro título por el
COMPRADOR, ya sea en forma total o en forma parcial, salvo que cuente
con expresa autorización otorgada por escrito por el
VENDEDOR -la cual no podrá ser denegada
sin causa fundada- y que hubiera transcurrido un año desde su firma. En caso
que el VENDEDOR autorice la cesión, el COMPRADOR deberá abonar al VENDEDOR, el importe de dólares estadounidenses seiscientos (u$s
600), más el Impuesto al Valor Agregado correspondiente, en concepto de gastos
administrativos por evaluación y análisis de la capacidad crediticia del
eventual cesionario. En cualquier caso, el COMPRADOR y el tercero propuesto como cesionario deberán
proporcionar al VENDEDOR con carácter
previo a la cesión, todos los datos personales de dicho tercero que se les
requieran, y en caso de autorizarse la misma por el VENDEDOR deberán aquellos facilitar la inscripción de la cesión,
constituir domicilio especial el cesionario y cumplir con los demás requerimientos
del VENDEDOR. El COMPRADOR solo podrá hacer
ofrecimiento de cesión del BOLETO a través de
corredores inmobiliarios autorizados por el VENDEDOR.
17.2. Toda
cesión y/o transferencia en infracción a la presente Cláusula se considerará inoponible
al VENDEDOR y dará derecho al
VENDEDOR a accionar por los daños y perjuicios que se le pudieran
ocasionar.
17.3. El VENDEDOR queda desde ahora expresamente autorizado a ceder total o parcialmente el BOLETO en propiedad, propiedad fiduciaria o en garantía a terceros,
sin restricciones de ningún tipo, ni necesidad de autorización en particular.
El COMPRADOR y el VENDEDOR expresamente establecen que todos los derechos a favor del
VENDEDOR
conforme el BOLETO, podrán ser
cedidos sin necesidad de notificar al COMPRADOR en su carácter de deudor cedido, en los términos de los
artículos 70 a 72 de la ley 24.441, cuando tal cesión tuviera por objeto: (i)
garantizar la emisión de títulos valores mediante oferta pública; (ii)
constituir el activo de una sociedad o un fideicomiso con el objeto de que
emita títulos valores ofertables públicamente y cuyos servicios de amortización
e intereses estén garantizados con dicho activo; y/o (iii) constituir el
patrimonio de .un fondo común de créditos. A su vez, El VENDEDOR podrá ceder los derechos y créditos dispuestos en el
presente, sin necesidad de notificar al COMPRADOR
en su carácter de deudor cedido, sin restricciones de ningún tipo, ni
autorización en particular.
CLÁUSULA DECIMA OCTAVA: PUBLICIDAD - OFICINA DE VENTAS –
ESPACIO AEREO DEL INMUEBLE:
18.1. El COMPRADOR presta
su conformidad irrevocable para que el
VENDEDOR instale en cualquier lugar del
Edificio, los carteles de venta que fueren necesarios para continuar con la
comercialización de las unidades funcionales, hasta tanto dicha
comercialización se concluya, y aún luego del otorgamiento de la escritura
traslativa de dominio y entrega de la posesión de las Unidades. Asimismo,
presta también el COMPRADOR su conformidad irrevocable para que el VENDEDOR instale
una oficina y/o escritorio de ventas, incluyendo un “showroom”, en el lugar del Edificio que el VENDEDOR establezca, inclusive dentro de
las áreas comunes del Edificio y/o unidades en venta, hasta tanto finalice la
comercialización de todas las unidades que componen el proyecto Distrito
Quartier Puerto Retiro. Esta autorización tendrá vigencia aún después de concluida
la obra, entregada la posesión de las Unidades y suscripta la escritura
traslativa de dominio, hasta tanto se termine la comercialización mencionada.
18.2. El VENDEDOR
se reserva los derechos de explotar y comercializar el espacio aéreo que
existirá para la colocación de antenas, carteles o publicidades. Este derecho
incluye la utilización de los montantes necesarios y la utilización de energía
eléctrica y lo reserva por el plazo de 20 años a contar desde el otorgamiento
del Reglamento de Propiedad y Administración. A tales efectos el VENDEDOR podrá colocar e instalar en las
terrazas del Edificio y del edificio Lofts y en sus fachadas por encima del
último nivel de unidades funcionales carteles, antenas y cualquier otro producto
con dicho objeto comercial y también realizar las actividades necesarias para
pintar o colocar publicidades en el espacio aéreo del Edificio. Todos los
costos que se devenguen como consecuencia de dicha actividad, así como los
beneficios que se obtengan serán exclusivamente a cargo del VENDEDOR. El VENDEDOR podrá ceder total o parcialmente este derecho y
correlativas obligaciones a terceros.
CLÁUSULA DECIMA NOVENA: DOMICILIOS Y JURISDICCIÓN:
Para todos los efectos legales emergentes del
presente BOLETO, las Partes dejan constituidos sus respectivos domicilios
especiales en los respectivos lugares indicados en el encabezamiento, en donde
se tendrán por válidas todas las notificaciones o intimaciones que se formulen.
La parte que pretenda modificar su domicilio especial, solo podrá hacerlo por
otra dentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y deberá comunicarlo
previamente a la otra por medio fehaciente. Asimismo, para todos los efectos
emergentes del BOLETO, las Partes acuerdan someterse exclusivamente a la
jurisdicción de la Justicia Nacional de Primera Instancia en lo Civil, con
asiento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con renuncia expresa a cualquier
otro fuero o jurisdicción que eventualmente pudiera corresponder y denuncian
los siguientes domicilios electrónicos:
VENDEDOR [·]
COMPRADOR [·].
CLÁUSULA VIGÉSIMA: IMPUESTO DE SELLOS:
Con relación al sellado de
ley y demás efectos fiscales, se deja expresa constancia de lo siguiente: a) el impuesto de sellos será
abonado en su totalidad por el COMPRADOR; b) a todos los efectos fiscales el precio de la
compraventa asciende a la fecha a la cantidad de pesos [·]
resultante de la cotización de la UVA al día anterior a la firma del
presente ; c) le corresponde AL COMPRADOR abonar dentro de las próximas 48 horas en concepto de
dicho impuesto de sellos la suma de [·]
mediante
transferencia a la cuenta [·] de la Bolsa de Comercio
de Bahía Blanca S.A. para
que se proceda a la habilitación en tiempo y forma del presente, pago que
deberá acreditar mediante envío del respectivo comprobante al domicilio
electrónico del VENDEDOR; y d) El COMPRADOR, y/o sus sucesores por cualquier título, deberán
abonar en el acto de entrega de la posesión y en el acto de escrituración
cualquier diferencia que resulte debida en virtud de la cotización de la UVA el
día de ese acto y/o cualquier otro importe que corresponda de acuerdo a derecho
en concepto de impuesto de sellos.
CLAUSULA VIGESIMA PRIMERA: CONDICION RESOLUTORIA:
Las partes convienen como
condición resolutoria del BOLETO el que no se obtenga el registro
de los planos del Edificio en la repartición pertinente del Gobierno de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires antes
del 1 de Septiembre de 2018, en cuyo caso el presente quedará resuelto
de pleno derecho sin derecho a reclamo para ninguna de las Partes, salvo la
obligación del VENDEDOR de restituir al COMPRADOR
lo recibido a cuenta de
precio, en la misma moneda y sin
deducción alguna, dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a que el
COMPRADOR
indique la cuenta de su titularidad a la que se deberá transferir el dinero. El
VENDEDOR será
responsable también en este caso de que Argencons S.A./ Ocampo Propiedades S.A.
restituya el importe percibido como honorario por su gestión para la
celebración de la operación.
EN PRUEBA DE CONFORMIDAD, las Partes firman dos (2)
ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en el lugar y fecha indicados
en el encabezamiento.
__________________________ ADMINISTRADOR |
__________________________ CUSTODIO |
__________________________
COMPRADOR |
|
ANEXOS:
ANEXO
I: Croquis de ubicación y superficies de las
Unidades.
ANEXO
II: Memoria descriptiva del Edificio y de las
Unidades.